无处分权人处分财产，买卖合同效力如何认定？

近日，福州中院审结一起因无处分权人出售房屋引发的纠纷。

刘某于九十年代欲向某科学院购买房屋，通过折算夫妻（其妻于89年去世）两人工龄后购买了一套单元式住房，2002年，该住房被拆迁置换了本案案涉房产，2008年房产登记至刘某名下，随即刘某与其孙刘小某签订房屋买卖合同，约定刘某自愿将案涉房产出售给刘小某并约定了成交价款，后案涉房屋被变更登记至刘小某名下。刘某的三个子女对此有意见，认为被拆迁单元房属父亲刘某与母亲的共同财产，作为拆迁所得的案涉房产应属父亲刘某与母亲的第一顺序继承人共同共有。

一审法院经审理认为，原单元房属房改房，是特定历史时期的政策福利分房，使用包括死亡配偶工龄在内的各种优惠，是死亡配偶所共有，案涉房产应属刘某与其妻的第一顺序继承人共同共有，刘某作为无处分权的人处分共有财产，且事后未取得其他共有人的追认，故根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，认定房屋买卖合同无效。刘小某不服上诉至福州中院。二审经审理认为，刘某无权处分共有财产无可争议，但刘某与刘小某签订合同是真实意思，且未存在合同无效的情形，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，案涉合同是有效的。

法官说法：合同属于债权行为，即负担行为，其发生的法律效果是债权的产生和变更，部分共同同有人与他人签订共有物的买卖合同属于负担行为，该合同的效力不以处分人对标的物享有所有权或处分权为要件。无权处分行为仅仅涉及合同能否履行以及合同履行后相对人能否取得标的物所有权的问题，而与合同效力无关，合同的效力仅应取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因。但合同有效并不意味着买受人可以取得标的物的所有权或者他物权，除非权利人对无权处分的“处分行为”进行追认或者第三人构成善意取得。