商品房预售合同中未约定窗外钢梁，

东莞谢岗律师获悉

案例一：黄某诉某房地产公司商品房预售合同纠纷案

关键词：商品房预售合同违约责任

资料来源：《最高人民法院公报》2006年第2期

问题：2003年8月，原告黄某与被告某房地产公司签订了《商品房销售合同》，约定黄某购买某房地产公司预售的商品房。 2004年8月，某房地产公司向黄某发出《入住通知书》，黄某办理了入住手续。然而，在办理手续时，原告发现房屋客厅窗户外有一根装饰钢梁。随后他给一家房地产公司发了一封信，举报窗外的钢梁。还查明，2003年6月，经北京建筑设计院审定的被告某房地产公司施工图纸中，诉争房屋外墙设计有装饰钢梁。某房产公司展示的预售房屋沙盘图上，涉事房屋外并无装饰钢梁。双方签订的商品房销售合同中，并没有约定客厅外是否存在钢梁。涉案房屋已通过验收，竣工图已获得政府相关部门审核批准。原告诉称，原告与被告签订合同过程中，被告未通过售楼处沙盘图纸、样板间展示等方式向原告明确表明窗外有钢梁。或其他任何宣传材料，购房合同中也没有约定。其多次要求被告以书面形式解决该问题，但均被被告拒绝。现请求判令被告拆除装饰钢梁。被告辩称，原告关于窗外有钢梁的投诉属实。这根钢梁是按照政府相关部门批准的社区建筑设计图纸安装的，考虑到整个社区的美观和协调，符合建筑规范。原告应考虑整个社会的利益。而且，原告现在居住在该房屋中，这表明他同意房屋目前的状况。不同意原告的诉讼请求。

一审法院认为，原告黄某与被告某房地产公司签订的《商品房销售合同》真实表达了双方当事人的意思表示，内容合法，应予以确认。有效的。房地产公司展示的预售房沙盘图只能反映整个小区的整体面貌，而无法反映建筑设施的细节。因此，预售房屋的外墙和内部装修标准应以经政府有关部门审查批准的施工图、竣工图和《商品房销售合同》中的规定为依据。 。经政府相关部门审定的竣工图显示，涉案房屋的设计不违反法律法规的强制性规定，施工符合相应的建筑规范。交房时，黄某没有提出任何异议，并实际办理了入住手续。他现在正在起诉一家房地产公司拆除钢梁，理由是这侵犯了他的人身财产安全和隐私权，造成视觉和心理障碍。 ，由于缺乏合同依据和破坏性后果，将不予支持。黄某不服，提出上诉。对于争议房屋窗外的钢梁，黄某入住是否表明他同意？房地产公司是否构成违约？

裁判规则：

本案系商品房预售合同纠纷，双方签订的合同合法有效。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失。”在某房地产公司与黄某签订的合同中谢岗镇律师，没有对预售房屋外部装饰钢梁作出规定；房地产公司向黄某展示的沙盘上，房屋模型外部没有任何装饰钢梁；而在房地产公司交付给黄某的房子里，窗外却有装饰钢梁挡住。房地产公司未按照约定履行合同义务，应当依法承担违约责任。至于安装钢材

梁是否经过行政审批、是否符合建筑法规，是另一种法律关系，不能作为房地产公司不构成违约或免除违约责任的理由。当业主花费巨资购买房屋时，他们关注的不是外立面的美观，而是房屋内部的设施是否有利于居住和使用。只有在这个前提下，黄某才能与房地产公司签订合同。根据衡平法的规定，业主签订《商品房买卖合同》所要达到的合同目的，不能为了保留钢梁的装饰功能而牺牲。因此，黄某的主张得到支持。

例2：广州某公司与靳某等人商品房预售合同纠纷上诉案。

关键词：商品房预售合同违约责任认定

资料来源：（2010）桂中发民五中字第2256号

问题点：金、黄与某公司于2005年10月17日签订《商品房销售合同》，约定金、黄向某公司购买房屋，总金额为人民币；某公司应将商品房交付使用。未来720年内，向产权登记机关完成金、黄的房产登记，并将金、黄作为产权所有人的房产证交付给金、黄；某公司违反协议，金某、黄某未退房时，某公司向金某、黄某支付自延误之日起每日支付房费的0.005%作为违约金。该合同已预售并经房管部门登记。合同签订后，金某、黄某向某公司支付了全部房款、契税以及合同规定的权利。

2006年7月21日，上述地址的房屋已缴纳证明费并接收。但某公司未按承诺办理房产证，金某、黄某向一审法院提起诉讼2010年3月10日，本案审理过程中，金某、黄某及某公司均确认，因未缴纳契税，上述地址房屋的房产证未被房管部门收回。税。

一审法院经审理认为，金某、黄某与某公司签订的《商品房销售合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。该合同应当是有效的合同，双方均应遵守。充分履行自己的义务。金、黄及某公司均证实，因未缴纳契税，房管部门尚未收到上述地址房屋的房产证。该公司未按照约定履行合同义务，应当承担违约责任。金、黄要求公司立即协助他们办理上述地址房屋的《房产证》，并将证明交付给他们。 2008年7月11日起，由公司以业主身份向其交付房产证。逾期申请每日支付已付房费的0.005%作为违约金，符合合同约定，应支持至付款之日。

某公司不服判决，提出上诉，称逾期认证支付违约金的判决没有法律依据。已经为金、黄办理了商品预售登记。由于对方是抵押提供房屋，即使取得了房产证，根据协议，房产证也要交给抵押银行保管。金某、黄某实际占有并使用争议房屋。 ，没有损失，逾期申请证书无需支付违约金。另外谢岗镇律师，双方约定的违约金明显过高，认为应适当调整。

本案中，公司的行为是否构成违约？

某公司与靳某、黄某签订的《商品房销售合同》是有效合同，当事人应当自觉履行合同规定的义务。合同规定，某公司应在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为金、黄办理房产登记，并将金、黄作为产权人的房产证交付给金。和黄。 。某公司尚未为金、黄办理涉案房屋的房产证并交付给金、黄。此举已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。某公司上诉称其不存在违约行为，但依据不足，本院不予采纳。

关于违约金标准问题。双方在合同中约定，逾期证件的违约责任是某公司按金某、黄某所支付的租金每天支付万分之五的违约金。某公司没有提供证据证明处罚金额比靳某的处罚过重。 ，黄某遭受损失，故法院未予允许某公司调整违约金标准的申请。

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