了解房地产：定义、特征、产业及三

东莞谢岗律师获悉

1. 房地产

它指的是作为物质存在的土地和房屋形式的财产。它由两部分组成：不动产和不动产。所谓房地产，是指以房屋为物质载体的财产；所谓房地产，是指以土地为物质载体的财产。其特点是：（1）固定性； (2) 永久性； (3)个性； (4)保值增值。

2、房地产业

是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。它包括：土地开发、房屋建设、维护、管理、有偿划拨、转让、土地使用权出让、出售、租赁、典当、房屋所有权的房地产抵押，以及由此产生的房地产市场。

3、三通一级

是指建设前期的开发工作，即施工场地必须具备道路通、水通、电通和场地平整等。 “三通”是指将开发区红线以外的道路、给排水管道、供电线路引入建设工地。 “一平”是指对施工现场的土地进行平整。

4.七连接一级

指大型开发地区或重要开发项目的施工准备工作要求。 “七通”包括道路、供水、排水、电力、通讯、燃气、热力。 “一平”就是土地平坦的意思。

5.规划红线

它是建设用地范围的标定，通常由用地角点的城市坐标或距参考建筑物的距离给出。

6.经济适用房

是与商品房（简称商品房）相对应的一个概念。经济适用住房是指政府为住房困难的中低收入家庭提供的有限标准、有限价格或租金的住房。它由廉租住房、经济适用住房、限购住房和政策性租赁住房两部分组成。

7.经济适用房

指具有社会保障属性的商品住房。是国家为解决中低收入家庭住房问题而兴建的普通住房。具有经济性、适用性的特点。由于该类住房已免收市政配套费（包括免征土地出让金、市政配套费减免50%、优先获得银行信贷），因此其成本比普通商品房低，固定利润也较低是有规定的。利率3%），故又称经济实用房。

八、政策性租赁住房

有的地区也称为公共租赁住房，是政府或事业单位所有，以低于市场价格或承租人负担得起的价格出租给新就业人员的住房。其目的是解决家庭收入高于廉租住房标准但买不起经济适用住房的低收入家庭的住房困难。

9. 两间有限房间

全称限价限套普通商品房，又称“两限”商品房。两限住房是指经城市人民政府批准的住宅项目开发建设单位，在限制套数比例、限制销售价格的基础上，通过招标投标土地和房价的方式。中标者将按照约定的标准建设该项目。向符合条件的居民销售中低价位、中小型普通商品住房。从目前情况看，第一批限价房规定，所有限价房建筑面积不得超过90平方米。

10、自住商品房

北京市住建委于2013年首次推出自住型商品住房，该类住房价格较周边商品房低30%左右，并向符合条件的家庭开放。城市限购。此类住房购买后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上缴财政部门。套房建筑面积以90㎡以下为主，套房最大建筑面积不超过140㎡。

11.商品房分类

按用途可分为住宅、办公楼、商店等；按层数可分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。

12. 低层建筑

指1-3层住宅楼。多层建筑：指4-6层的住宅建筑。中高层建筑：指7-9层的住宅建筑。高层建筑：指10层及以上的住宅建筑或总高度超过24米的公共建筑、综合建筑。超高层建筑：是指高度超过100米的住宅或公共建筑。

13. 住宅的耐久性

即住宅的使用寿命一般为50年。

14. 会所

以业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。

15. 塔楼

以楼梯和电梯为核心组成的住宅（一般为高层住宅）。

16. 半楼

由多个单元排列组成的住宅。

17. 跳跃层

一座房子有两层，上层和下层。上下层不使用公共楼梯，而是通过独特的内部楼梯连接。

18. 复式

从建筑上看，每户仍然占据两层，但实际上是在较高的楼层上加了一个夹层。

19.错层

室内层高不一致，交错处有楼梯连接。但不完全分为两个层次。 （适合大面积住宅，小户型会显得局促）

20. 更深入

房屋从正面到背面的实际长度。

21. 开一个房间

房屋的宽度是指一堵墙到另一堵墙的实际距离，也称为面宽。

22.标准层

具有相同平面图的楼层。

23. 楼层高度

房子一楼的高度。指下层楼板与上层楼板之间的距离。

24.净高

下层楼板或楼板的上表面与上层楼板的下表面之间的距离。净高与楼层高度的关系可用公式表示：净高=楼层高度-楼层厚度。

25. 建筑间距

指建筑物之间应保持的合理距离。通常根据日照距离来确定。即冬至中午阳光透过前屋后檐照射到后屋底层窗台时两栋楼之间的距离。判定标准：日照标准，房屋底层全窗日照连续不少于1小时（冬至）或连续2小时（大寒天）。

26、日照间距包括正面间距和侧面间距

27、日照间距系数

根据日照标准，确定遮蔽房屋的房屋间距与屋檐高度的比例。板式建筑南北比例为1.6，倾斜20度以上的建筑比例为1.4。

28. 房屋类型

每个家庭的卧室数量和大小。户型比：各类房屋户数占总户数的比例。

29. 房屋产权

是指所有者对财产的占有、使用、受益和处分的权利，是财产权的一种。是指业主依照国家法律规定享有的权利。

30、建筑面积

套房内各建筑区域共享的公共建筑区域。

31、建筑物内层高低于2.2米的楼层，不计入建筑面积。

32. 套房内建筑面积

套房使用面积+套房墙面面积+阳台建筑面积

33. 公共区域

公共门厅、走廊、电梯井、楼梯间、垃圾槽、变压器房、设备间、地下室、值班警务室等建筑区域以及功能上服务于整个建筑的其他公共、管理用房。各单元与建筑公共建筑空间的分隔及外墙水平投影面积的一半。

34、封闭式阳台按实际面积计入建筑面积，非封闭式阳台按实际面积的一半计入建筑面积。

35. 使用面积

直接用于生产、生活的建筑物各层的净面积总和，俗称地毯面积。

36. 使用率

使用面积与建筑面积之比。 （使用率=使用面积/建筑面积）

37.实用率

又称住房取得率，是建成区面积与建成区面积的比值。 （利用率=建成区/建筑面积）。

38. 分配的公共建筑面积

套房内建筑面积×公共建筑面积分摊系数。

39、公共建筑面积分摊系数=公共建筑面积/套房内建筑面积之和。

40. 容积率

总建筑面积与建设用地面积的比值。 （容积率=地上建筑面积/项目面积）

41. 建筑覆盖范围

又称建筑密度，是建筑基地面积与规划用地的比值。 （建筑密度=建筑面积/规划建设用地面积）

42、人口总密度=项目/项目区预计人口数（单位：人/公顷）

43. 绿地率

规划建设用地内绿地面积与规划建设用地面积的比值。 （绿化率=绿化面积/项目面积）

44、五证及发证机关

（1）《国有土地使用证》（国土资源局）、（2）《建设用地规划许可证》（规划委员会）、（3）《建设工程规划许可证》（规划委员会）、（4） 《建设用地规划许可证》（规划委员会）《工程建设许可证》（住房和建设委员会）、（5）《商品房预售许可证》（住房和建设委员会）。

45、国有土地使用证

是土地使用者向国家缴纳使用权出让金，在一定期限内取得某一块国有土地使用权的合法凭证。

46.土地使用年限

（一）居住用地年限70年； （二）工业用地50年； （三）商业、旅游、娱乐用地40年； （四）文化、教育、卫生、体育用地50年； （五）综合土地50年； （6）车库 该土地使用年限为50年。

47.建设用地规划许可证

是建设单位经城市规划行政主管部门确认建设项目选址、建设范围符合城市规划后，向土地管理部门申请征用和划拨土地的合法凭证。是建设单位使用土地的合法凭证。

48.建设工程规划许可证

是建设项目符合城市规划要求的法定证明。

49.商品房预售许可证

是市、县人民政府房地产管理部门颁发的允许房地产开发企业销售商品房的批准证书。

50.两本书

《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》。

51.住宅质量保证

它是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房者提供的住房质量保证文件。

52. 住宅用户手册

是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房者提供的房屋用途的描述。

53、商品房预售

可以简单理解为房子还没建好就提前卖掉。是指房地产开发企业与购房者约定购房者支付定金或预付款东莞谢岗律师，并在未来某一日期拥有现有房屋的房地产交易。预售的前提是建设单位取得商品房预售许可证。预售许可证一般在房屋竣工并登记后四个月内或者初次登记取得房产证时到期。

54. 商品房现售

房地产开发企业将竣工验收合格并已初步登记的商品房出售给买受人，由买受人支付房屋价款的行为。前提是开发商已取得房屋的“大产权证”。

55. 房屋所有权

又称房屋产权，是房屋所有人对其拥有的房屋享有排他性支配的权利。房屋所有权人在法律规定的范围内，可以排除他人的干涉，对其全部房屋占有、使用、受益、处分。

56. 房产证

“房屋所有权证”的简称。是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。是人民政府房地产管理部门颁发的具有法律效力的证明。房屋所有权证用于出售和出租房屋。产权证书包括以下几个方面：产权类别、产权比例、产权所在地地址、产权来源、房屋结构、面积、总分钟数、其他权利分钟及附件等，并配有房屋平面图来自房产测绘部门。 。自2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》正式实施，各省市陆续启动了“房屋所有权证”更换“房产证”的工作。

57. 初始注册

即房屋所有权初始登记，是指在依法取得的土地上，新建房屋的权利人持有相关证明文件，向县级以上房地产管理部门申请办理权属登记。 。俗称开发商申请大产权证。

58. 转让登记

即房屋所有权转让登记。一手房买卖过程中，是指房屋所有权从开发商转移到购房者名下。俗称小产权证申请。

59.个人住房贷款

经中国人民银行批准的商业银行和住房储蓄银行，按法定贷款利率向城镇居民购买住房提供贷款（也称商业贷款）。购房者以购买的房屋为抵押向银行借款时，开发商在领取房产证并办理抵押手续前，应当对购房者承担担保责任。因此，购房者一般需要委托开发商办理房产证，以便及时办理抵押手续，解除担保责任。

60. 公积金贷款

这是政府的政策性住房贷款。贷款对象必须是住房公积金存款人，并符合一定条件。贷款利率低于商业贷款利率。在取得房产证并办理抵押手续之前，担保中心将对购房者承担担保责任。因此，购房者需要委托开发商办理房产证，以便及时办理抵押手续并解除担保责任。

61. 买家一般应缴纳哪些税款？主要包括专项住宅维修基金（俗称公共维修基金）、印花税和契税。

62. 契税

是指房产所有权转让时，根据当事人签订的合同，按照房价一定比例向新业主征收的一次性税款。一般是开发商在房屋交付时收取房产或者在办理房产证时直接交给税务机关。征收标准：普通住房（仅限家庭）为房屋总价的1.5%，其他为3%。自2008年11月1日起，个人首次购买90平方米及以下普通住房的契税税率暂降至1%。

63. 普通住房

（国办发[2005]26号）《国务院办公厅转发建设部等部门关于稳定房价意见的通知》对普通住宅的标准规定如下：建筑面积住宅面积比在1.0以上，单套建筑面积小于120平方米，实际成交价格比同级别土地房屋平均成交价格低1.2倍以内。各省、自治区、直辖市要结合实际，制定本地区享受优惠政策的普通住房的具体标准。单个单元的建筑面积和价格标准允许适当浮动，但上浮比例不得超过上述标准的20%。北京市对普通住房的标准是住宅小区容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米以下，实际成交价格比住房平均成交价格低1.2倍在同一水平的土地上。实际成交价格每年或每隔几年就会调整一次，所以具体价格需要网上查询。

64. 印花税

它是对在经济活动和经济往来中书写、使用、领取合法有效证件的单位和个人征收的税种。 2008年11月1日后，个人买卖住房暂免征收印花税。原来的印花税是房价总价的5万%。签订时支付并附在房屋买卖合同上；但开发商仍需遵守上述标准。付款并将其附加到合同上。此外，购房者办理房产证时东莞谢岗律师，每张证书需缴纳5元印花税，贴在房产证上。这个税大部分是开发商在入住时提前征收的。

65. 住宅专项维修资金

俗称公共维修基金，是用于住宅建筑公共部分和公共设施设备维修的维修基金。由北京市住房公积金管理中心在办理初始登记（大额房产证）时收取。有时开发商或物业管理公司会在房屋交付时收取。 2008年1月31日前签订购房合同的，支付房价总额的2%； 2008年2月1日后签订购房合同的，六层及以下住宅楼需缴纳100元/平方米的定金。七层及以上住宅押金标准为200元/平方米。住宅、住宅小区内的非住宅以及与单体住宅相连的非住宅的业主，必须按照国家规定缴纳专项维修资金。维修基金专门用于保修期满后住宅公用部分、物业管理区域内共用设备和公共设施的维修、更新和改造。资金所有权属于购房者，不得挪用。

66. 再生水

指生活污水经沉淀、过滤、消毒后达到一定标准，可用于冲厕、社区绿化灌溉、洗车等的水。

67. 物业服务

是指产权人（也称业主）或使用人（通常是房屋的承租人）通过合同或承包方式，委托专业机构或公司，按照市场化运作方式，运用现代管理法律和技术，对房屋进行全面管理。利用房子。根据房屋的价值和经济效益向房屋本身及其所有者和使用者提供的管理和服务。

68. 物业服务企业义务概述

公司受业主委托，按照物业服务委托合同，对物业区域公用部位及共用设施设备进行清洁、保安、绿化及日常维护、养护和修复，为业主提供综合服务。财产所有者和使用者。有偿服务。

69. 物业服务目标

提供安全、舒适的生活、工作环境，使物业现有设备充分发挥其功能，提升物业形象，保值增值，并具有一定的经济效益。

70、物业管理服务费的构成

清洁费、保安费等费用均与服务费、电梯费、高压水泵费、税金等一并收取。

71. 地震烈度

指地震时某一地点的震动强度。地震烈度分为1-12度，其中12级为最强。北京要求建筑采用8度设防，即地震烈度为8度。所谓8度烈度的基本特征包括行走困难、摇晃颠簸、建筑结构破坏、中度破坏、干硬土开裂等。

72、可按建筑物性质划分。

工业与民用建筑。工业建筑是指主生产厂房、辅助生产厂房等生产性建筑。民用建筑是指学校、医院、商场等公共建筑和住宅建筑。

73、可按建筑所用材料来划分。

砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构等

砖混结构：建筑物内竖向承重结构的墙、柱采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。多用于六层及以下民用建筑和小型工业厂房。

砖木结构：是指墙体、柱等采用砖或砌块制成，楼板、屋架等采用木材的竖向承重结构。

钢筋混凝土：是指建筑物中的柱、梁、楼板等竖向承重结构采用钢筋混凝土制成，墙体填充砖或其他材料。目前它被广泛使用。

钢结构：随着科技的进步，主要承重结构均采用钢结构。主要用于超高层建筑和大跨度工业建筑。

74、按结构的受力方式分为

（一）墙体承重建筑物； (2)框架结构建筑，用梁、板、柱构成承受荷载的结构体系。此时，墙仅起到围合和分隔的作用； (3)剪力墙结构建筑，由纵、横向钢筋混凝土墙组成的承重建筑。此时的墙不仅能抵抗水平荷载和竖向荷载，还起到围合和分隔房屋的作用； （四）大跨度建筑物、水平跨度超过30米的建筑物； (5)行架结构。

75.按施工方法分

装配式建筑、现浇建筑和装配式整体建筑。

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