房屋买卖合同是否成立？微信沟通与

东莞谢岗律师获悉

【案件】

A想卖掉房子，B有购买意向。双方通过微信就全部合同条款达成一致，乙方支付了10万元定金。后来，双方约定，B先签署约定的合同文本，并通过快递邮寄给A，A签署后将信件退回。但A在收到快递前就后悔了，并通过微信告知B，不再想卖房子，并拒绝在合同文本上签字。

【不同意】

本案中，对于涉案房屋买卖合同是否成立、有效，以及B是否可以要求A继续履行合同并配合办理过户手续，存在三种观点：

第一种观点认为数据电文是一种书面合同。双方已通过微信沟通就全部合同条款达成一致，乙已支付定金10万元。因此，双方合同已成立并生效，A应继续履行合同并配合B办理过户手续。

第二种观点认为，双方以合同的形式订立了合同。在合同签订前，A有权反悔，涉案合同尚未成立。但A在缔约中存在过错，应赔偿B的信赖利益损失。

第三种观点认为，双方通过微信沟通时，所成立的是预约合同，双方同意签署的合同是原始合同。 A拒绝签订正式的房屋买卖合同，应当承担违约责任。

【评论】

笔者更倾向于第二种观点，但出于不同的原因。

司法实践中，当利用电子数据、互联网达成的交易发生纠纷时，首先需要解决的往往是合同是否成立的问题。由于房屋买卖合同标的金额较大，为了保障当事人的交易安全，督促当事人审慎交易，《房地产管理法》第四十一条规定：“转让房地产时，应当出具书面证明。应当签订转让合同。”微信聊天记录属于数据信息的一种，根据民法典第四百六十九条第三款的规定，通过微信聊天订立的合同可视为书面合同。民法典第四百九十一条第一款规定：“当事人以信件、数据电文等形式订立合同，要求签署确认书的，合同自签署确认书时成立。 ”据此，如果当事人约定需要签署确认书，则该确认书一经签署，合同即成立，这是法律对当事人意思自治的尊重。然而，签署确认函并不是成立合同的法律要求。当事人未要求签署确认函的谢岗镇律师，确认函是否签署对合同的成立不产生任何影响。根据“承诺生效时合同成立”的规定，协议达成时，合同成立。

本案中，甲、乙双方通过微信就合同全部条款达成一致，同意签订合同。本合同实际上是前述法律规定的“确认书”。如果甲方和乙方未同意需要重新签订合同，那么双方必须通过微信就合同的所有条款达成一致，合同才会成立并生效。上面提到的第一种观点是正确的。但如果甲、乙双方同意需要重新签订合同东莞谢岗律师，那么双方在签订合同之前会有一定的时间后悔。因此，甲公司在签订合同前反悔，双方的房屋买卖合同不成立。

尽管A与B之间的房屋买卖合同尚未成立，但A不承担任何责任。根据《民法典》第五百条规定，一方当事人在订立合同过程中违反诚实信用原则，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。 B先在双方同意的合同文本上签字，但A却后悔并拒绝签字，这显然违反了诚实信用原则。根据合同不成立的法律后果，甲公司收到的10万元定金应双倍返还。若不足以补偿B的损失，A仍需承担赔偿责任。

最后，任命合同是为了在未来一定期限内签订该合同而预先签订的合同。本案中，甲、乙双方已通过微信沟通就合同全部条款达成一致，故微信聊天记录中包含的内容不应视为预约合同。如上所述，它具有本合同的全部要件，但它是一份基于当事人意思自治的不成立合同。因此，第三种观点也是不正确的。

（作者单位：广东省东莞市中级人民法院）

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