艾特律宝法律大数据库收录：最高法司法解释中优先购买权行使期间规定

东莞谢岗律师获悉

以下法律法规（裁判案例）均已收录于艾特律宝法律大数据库

最高人民法院司法解释

在行使优先购买权的时段内，若按份共有人间已有明确协议，则依此协议执行；若缺乏协议或协议内容不清晰，则需依据以下情况来判定：

转让方在向其他按份共有人发送的通知中，若明确指出了行使权利的期限，则应以此期限作为依据。

若通知中未提及执行期限，或者所注期限少于自通知送达之次日算起的十五天，则执行期限定为十五天。

转让方未履行告知义务的，其他按份共有人自得知或理应知晓最终确定的相同条件之时起，应于十五日内采取相应措施。

若转让人未进行告知，亦无法确认其他按份共有人是否已得知或理应知晓最终确定的同等条件，则共有份额权属转移的期限自该转移之日起计算，为期六个月。

若按份共有人欲将其份额转给非共有人，其他按份共有人可依据法律法规及司法解释的要求，提出以相同条件购买该份额的请求，对此应予以支持。

其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：

在规定的期限外未提出优先购买权主张，或者即便提出了优先购买权要求，却提出了降低转让价格、加重转让方责任等具有实质性的修改条件。

因其优先购买权遭到损害，当事人仅提出解除共有份额的转让协议，或者主张该协议应被认定为无效。

《最高人民法院关于解释〈中华人民共和国物权法〉相关问题的文件》，由杜万华主编，最高人民法院民事审判第一庭参与编写，《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》一书，由人民法院出版社出版，2016年发行，具体内容可在第289页查阅。

释(-)X2016年2月22日，法释［号)

最高人民法院审判业务意见

询问：对于主张优先购买权的按份共有人，若其通过法律途径要求在同等条件下购买该共有财产的份额，法院应采取何种措施来处理此类诉求？

物权法第一百零一条的条款表述简明扼要，明确了对于提出优先购买权的按份共有人，法院在审理时应如何进行判决，这是司法领域亟待解决的问题。若不妥善处理这一问题，物权法第一百零一条的规定将难以得到有效执行。因此，《解释》依据物权法第一百零一条的立法宗旨，同时兼顾各方当事人的合法权益，对裁判过程中应遵循的具体规则进行了详细阐述。

一方面，当其他按份共有人得知或理应知晓“同等条件”后，便拥有了评估是否行使优先购买权的资格，此时他们应在合理期限内行使其权利；在此期间的长短选择上，应尽可能避免一方滥用权利而对另一方的合法权益造成损害。《解释》在综合考量各种不同情况的基础上，对转让方履行告知义务以及按份共有人行使优先购买权的期限制定了具有很强操作性的规定。总体来看，行使优先购买权的期限可划分为三种情况：一是依据当事人之间的约定或指定；二是通常的行使期限，即十五天；此期限适用于两种情况，一方面是当转让人向其他按份共有人发出包含同等条件的通知时，若通知中载明的时间短于通知送达后十五天东莞谢岗律师，则以十五天为准；另一方面，这一规定旨在确保其他按份共有人有足够的时间作出决策，从而保持这一期限的合理性。转让方未履行告知责任，其他按份共有人应知晓或理应知晓关于最终确定同等条件的详情，并在十五日内作出相应处理。这一期限的设定，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条中关于承租人行使优先购买权的期限规定。此外，承租人行使优先购买权的最长有效期为六个月。在转让人未履行告知责任，且无法提供证据显示其他按份共有人已知晓或理应知晓最终确定的同等条件的情况下，六个月的计算起始日应从共有份额权属转移的那一天开始。据此，《解释》对在不同情形下优先购买权行使期间起始点的明确规定，有效地解决了实践中“无起始点即无期限”的问题。

另一方面，考虑到合同成立的必要条件以及优先购买权的特性，一旦其他按份共有人向转让人表达出以符合法律规定的同等条件购买该共有财产份额的意愿，并且这种意愿传达至转让人，那么在转让人与该按份共有人之间，转让合同便正式成立并开始生效。因此，主张优先购买权的按份共有人理应享有提起诉讼的权利，他们可以要求按照合同中规定的同等条件优先购买拟转让的份额。本质上，这相当于要求转让人履行其转让共有份额的合同责任。一旦人民法院认定其符合相关约定条件，便应支持这一诉求。据此所作出的判决属于给付判决。在转让人未履行生效判决所确定的给付义务时，优先购买权人有权向人民法院申请强制执行。需特别指出的是，鉴于优先购买权人在诉讼提起时合同仍处于履行过程中，彼时尚未获得该共有财产的完全所有权，因此其主张的权利源于共有财产份额的转让债务，而非物权。因此，若其直接要求法院确认对转让的共有财产份额拥有物权，法院应进行说明；若经过说明后其诉讼请求仍未作调整，法院则不应支持该请求。

《关于增强对财产权益和市场交易安全与效率的法治化水平的探讨——最高人民法院第一民事审判庭负责人就物权法相关司法解释进行访谈》，发表于《人民法院报》2016年2月24日版面。

链接：最高人民法院法官著述

将优先购买权的行使期限规定为除斥期间而非诉讼时效，这一做法既符合法律原理，也有助于在优先购买权人与义务人之间建立更为公正的利益分配。据此规定谢岗镇律师，行使优先购买权的时限通常不受暂停或终止的影响，亦不可进行延期，除非法律法规有特别说明。一旦该期限届满，若优先购买权未被行使，该权利即行失效。

设计优先购买权制度旨在协调转让方、第三方及其他按份共有人之间的权益。若其他按份共有人未主动行使其优先购买权，将导致法律关系长期处于不确定状态，对交易秩序的稳定性造成不利影响。对于超出本司法解释第11条所规定期限的其他按份共有人提出的优先购买权主张，法院不应予以支持。

杜万华担任主编，最高人民法院民事审判第一庭参与编写，《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》一书，由人民法院出版社出版，2016年出版，具体内容见第320页。

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