金华婺城区检察院召开座谈会 探讨破解零首付购房诈骗困局？

东莞谢岗律师获悉

破解“零首付”购房诈骗困局

张玲　史隽　婺检

2024年10月12日，金华市婺城区检察院组织了相关主管部门，就购房诈骗犯罪的预防议题举行了座谈会，同时宣布向相关部门送达了检察建议文件。

在房地产交易领域，“零首付”购房一度被许多人看作是金融创新的代表，然而，它却沦为不法分子实施诈骗的手段。从2023年到2024年，我们院（浙江省金华市婺城区检察院）共处理了6起涉及16人的“背房”交易诈骗案，特别在2024年，案件数量同比2023年增长了100%。这不仅揭示了二手房交易领域存在的整体性风险，而且对检察机关在新时代的职责履行提出了严峻挑战，究竟如何打破这一困境，确实值得我们深入思考。

赚钱：“零首付”购房坑的是小企业老板

永康市的刘某长期在房产中介领域工作，到了2022年4月，他偶然从同行那里得知了一种“零首付”购房的零成本交易，据说能带来丰厚的利润。这个消息让刘某心痒难耐，他立刻联系了朋友陈某，并邀请他一同加入这个项目。然而，他们俩都没有企业背景，陈某更是背负着“老赖”的名声，已经被列入了征信黑名单。由于他们自己无法贷款，两人便开始寻找愿意承担房产贷款的“背房人”。

当地部分经营小型企业的老板，因需流动资金而成为他们的目标。他们声称，一旦签署协议，无需支付首付即可购房，同时还能获得数十万元的流动资金。

得知这等“良机”，恰逢急需周转资金的五金店老板苏某，便毅然决然地尝试一番，随即向刘某出示了自己的信用报告和户籍证明。

2022年6月，尽管苏某未曾目睹房屋真容，他却毅然决然地与房东签署了一份价值208万元的购房协议。随即，垫资人立刻将款项划拨至苏某账户，苏某也迅速将这笔资金转给了刘某。在支付了包括首付款、中介费在内的65万元后，刘某指派中介朱某尝试说服房东先行办理过户手续，而刘某本人则计划通过抵押贷款的方式支付剩余的尾款。

实际上，房屋过户完成后，刘某与陈某利用房产抵押向银行借款190万元用于经营，这个数额远小于购房款。苏某仅获得3万元作为报酬，扣除垫资人的费用后，剩余的资金则由刘某和陈某平分。

为了偿还剩余款项，他们再次施展老手段，另行购置了房产，并用这笔贷款资金来支付之前房产的尾款。这样一来，他们采取了拆东墙补西墙的策略，房东的尾款变成了一个几乎无法填补的巨大缺口。以苏某名义购买的房产，至今尚有143万元的尾款尚未支付。

破局：穿透式审查揭开“零首付”下的犯罪本质

我查阅了刘某涉嫌合同诈骗案的卷宗，注意到其表面现象似乎是几宗寻常的不动产买卖，买卖双方已签署了合法的购房协议，并已办理了产权过户手续，唯一尚未履行的只是尾款支付环节。然而，三处异常情况引起了我的注意：首先，资金流动出现异常，原本应按合同规定用于支付尾款的房产抵押贷款，却经过多个“背房人”账户流转，最终进入了嫌疑人刘某的账户，并被用于偿还债务等目的；其次，交易速度异常加快，从签约到过户仅用了72小时，远低于正常的市场交易时间；再者，行为模式高度统一，所有涉案房产都在支付首付当天迅速完成过户，且在过户后的7天内便迅速办理了抵押贷款（经营贷）。

犯罪嫌疑人、“背房人”、房东、房产中介之间到底是什么关系？我们对案件相关资料进行了详尽的审查，着重分析了资金流动轨迹和涉案人物之间的联系，同时参照类似案例进行深入剖析，揭示出所谓的“零首付”购房骗局。这种诈骗手法通常涉及犯罪分子寻找那些名下拥有公司却无实际资产、信用记录良好的“背房人”，随后由信贷机构或私人资金提供方先行垫付首付款。接着，在房产中介的协助下，诈骗分子以办理贷款为幌子，使得原房东在仅收到首付款的情况下完成房产过户手续。犯罪分子将优质房产作为抵押物向银行借款，凭借“背房人”良好的信誉和正在运营的企业，能够借得超出所购房产总价的钱款，二者之间的差额即为“利润”。此外，房屋尾款支付期限为三个月，在这期间，购房者能够利用贷款所得的现金进行短期放贷，从而获得收益。

操作难度极大，在刘某进行的7次交易中，鲜有资金超过房款，偿还首付和利息后，剩余资金根本不够支付尾款；其中一部分资金被用于弥补先前“零首付”购房的尾款，其余则被刘某、陈某以及房产中介朱某平分。

经过调查，自2021年10月至2022年8月期间，刘某、陈某以及朱某三人共同参与，完成了7套房产的交易，涉及的总金额高达1577万元，目前仍有超过400万元的尾款尚未支付完毕。

2023年4月7日，我院依法对刘某等三人涉嫌合同诈骗罪向法院提起公诉。到了11月28日，刘某等三人被法院判决，分别被判处有期徒刑十一年六个月至三年不等，同时每人还需缴纳罚金。其中，有一人因情况特殊，被适用了缓刑。

立制：检察建议构建全链条防控体系

根据统计数据显示，在2023年至2024年期间，我院共接到了6起涉及16人的以代持房产为手段的合同诈骗案件，这些案件关联到33处房产，总涉案金额高达3300多万元。

房屋对民众具有极其重要的地位，而“背房贷”的骗局不仅让原房东蒙受经济损失，而且所贷之款实际上依赖于“背房人”的个人信誉和其经营企业的担保来取得。一旦“背房人”未能按时偿还贷款，他们可能会被纳入失信被执行人的名单，这将对他们的日常生活和商业活动产生不利影响。

案件处理完毕后东莞谢岗律师，我们发现这类犯罪之所以能够得手，主要有以下几个原因：一是对中介机构的监管力度不够，对这类诈骗的防范宣传也不够到位；二是商业银行在信贷投放方面，尚未与相关部门建立起有效的信息共享机制，导致信息存在隔阂；三是银行在信贷审核过程中流于形式，甚至在某些案件中，有人利用修图软件伪造房产证，成功获得了贷款批准。

为此，我们采取实地考察、加入行业交流会等多种途径，对相关管理部门在二手房交易监管环节中的具体职责进行了深入调查，进而通过提升行政管理效率，以预防犯罪行为的发生。

鉴于近期背房代持手段引发的合同诈骗案件频发，我院已通过金华市检察院的转送途径，向金华市住房和城乡建设局、金华市自然资源和规划局以及国家金融监督管理总局金华监管分局正式发出检察建议书，提议相关主管部门强化对二手房交易活动的监管力度。

升华：新时代法律监督的价值追求

2024年11月，我院接连收到回复，三家相关主管部门均明确表示采纳了我们的检察建议，并已迅速采取行动谢岗镇律师，致力于预防“背房”交易型合同诈骗犯罪事件的发生。依照检察建议的要求，金华市住房和城乡建设局对所辖区域内的216家中介机构进行了彻底的审查，并向建设局、公安机关转交了涉嫌违规、违法的线索。此外，该局还与金华建校携手举办了培训活动，共培训中介从业人员320人次。

我院依托检察建议这一手段，积极投身于社会治理领域，与行业主管机关紧密协作，共同促进金华市区二手房交易市场的持续健康发展。自相关措施实施以来，未再出现类似案件，成果显著。

完成了这些案件的处理，我深刻认识到，当代检察机关的职责履行必须实现三个方面的重大突破。首先，在思想观念上，需从被动应对转变为主动出击；其次，在处理方式上，应将个案处理提升至类案治理的高度；再者，在价值追求上，应将治疗已发生的病症深化至预防未来疾病。这种将案件办理成效转化为治理效能的实践，充分展现了新时代法律监督的更高目标和追求。

（口述人单位：浙江省金华市婺城区人民检察院）

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