房地产信托项目种类全解析：按介入时机划分的不同阶段融资

东莞谢岗律师获悉

一、房地产信托项目种类

（一）按照房地产企业介入时机划分

房地产项目从获取土地到最终销售的全套过程中，各个环节都有可能运用信托资金进行支持，具体包括在土地竞拍环节的资金融通，在项目建造时期的资金投入，以及在房产销售期间的融资活动。

1.土拍拿地阶段融资

获取地块的基本步骤包括，先缴纳竞买押金，接着签署土地交易合同，然后支付地价款项；通常情况下，房地产公司负责支付竞买押金并成功竞得土地，随后信托机构以持股比例均等的方式参与进来，在地价尾款支付环节介入，以便将来共同合作建设这个房地产项目。

2.开发建设阶段融资

这一时期主要涉及房地产公司为建造房屋、商场、写字楼等项目筹集资金；此类信托融资非常普遍，与银行发放的开发贷款基本相同，不过两者在放款后的监管及项目结束时的处置方式上存在显著差异。

3.销售阶段融资

这一时期主要涉及房地产开发商为增强资金流动而进行的融资活动；多见于规模可观、分期建设的项目，且预售条件优越、资金监管制度严苛的都市或区域开发工程。此阶段的信托资金运用特别强调后续资金流向管理和保证金回收工作。

（二）按照房地产信托项目融资方式划分

房地产信托项目获取资金的主要途径有三种类型，分别是纯粹依靠借贷的信托项目，完全基于股份的信托项目，以及结合借贷与股份的复合型信托项目。

1.债权类信托项目

信托机构成立之后，会将信托款项以借款形态发放给房地产公司，并签订相应的借贷合同，这种投资手段是依据约定分期获取利息，并在期满时收回本金；同时，这种融资方式要求开发商必须符合“四三二”的资格标准，具体来说就是项目需具备四项齐全的证明文件，公司自身资本金比例需达到30%，并且开发商需要拥有二级或以上的开发资质。

债权类信托计划通常要求房地产开发商完成对信托公司的抵押和质押手续，用作抵押的资产包括项目用土地、正在建设的工程、已经投入运营的商业地产等；而作为质押的资产主要是公司股份、股票以及应收款项等，这些抵押或质押的资产同样可以由其他合作方来提供。

2.股权类信托项目

信托机构将信托筹措的款项，用以受让股份、追加投资、提升资本或成立新企业，注入房地产建设工程，借助阶段性持有股份，以实现预定回报目标。项目公司负责开发房地产，其资金运用方式包括收取股利、分红，以及到期时转让股份。当期限等条件达成，开发商或其他第三方将依照约定，以约定价格买入信托持有的股份部分。

通常情况下，信托机构与地产开发公司都是项目公司的出资人，地产开发公司主要负责具体事务的执行；在风险控制方面，信托机构能够通过向项目公司董事会派遣董事，并且调整章程规定董事会决议必须所有董事都赞同才能生效等手段，来对项目公司进行监管。

3.债权＋股权信托融资模式

这种模式融合了信贷型和股份型不动产信托的共性要素，也具备其特有的构造弹性大、操作流程繁复的特质，借助所有权与债权方式的搭配来适配房地产开发商的融资诉求。

信托融资基本模式

二、案涉项目融资方式特点

这种融资方式同时兼具股权投资的优势，并融入了债权融资的元素，实施动态监督企业运营，确保负债方依照协议条款如期归还本金和支付利息。在债权投资层面，有两种操作路径，一种是承接目标债权后，由债务主体和债权出让方共同签署债务确认及偿付协议，强制债务主体履行按时还本付息的义务，另一种是让债权方定期以溢价形式赎回债权。当政策条件具备时，信托公司能够直接向项目企业拨付信托款项，从而形成“股权与债权结合”的信托融资路径。这三种债权投资方式的构思，主要依据在房地产集团内部，由负责项目开发建设和偿还本息的责任方来明确。

务必留意，“股债结合”的框架规划了交易构造，在开展房地产项目时必须符合“四三二”准则，不然信托机构可能因业务处理不够谨慎而遭受行政处分。该项目属于城市更新范畴，部分人士指出，在土地费用缴付阶段，并不属于房地产二级开发环节，而432监管措施主要针对的是房地产二级开发行为，所以在项目进行期间，资金提供者尚未获得相关地块，信托资金便无需遵循432监管措施的规定。

三、信托流程

（一）信托产品设立一般流程

1.产品立项

信托产品启动需要先进行充分的项目考察，业务执行团队针对准备负责的信托事项设定方案蓝本，编制启动文件，接着对项目的推广和宣传进行现实性研究，草拟现实性文件，并且最先在团队内部对事项进行审核挑选。

组织内部审视期间，能够约请企业风险管控、司法事务、规范执行、宣发推广、业务执行等关联单位加入，贡献正面意见，重点对计划施行控制的实效性开展审视。

部门评估通过之后，会在公司内部正式批准项目立项，同时公司能够同客户签署投资意向书、保密意向书等文件。

2.尽职调查

合作意向初步达成时，信托机构须遵循法规及内部规定，自行或借助第三方实施尽职调查，涵盖实地考察、委外查询、信息汇集、资料剖析等环节，针对项目的可行性、合规性及风险状况进行审慎研判，最终形成调查文书。

审慎核查是以信托宗旨为指引的，以交易构造为依据的，旨在揭示疑点、发掘优势、确认事实，保证信托宗旨合规的程序。一般而言，鉴于信托资产的运用途径和信托宗旨存在差异，调查目标所属领域、背景及个体状况纷繁复杂，信托业务单元执行审慎核查的要点、界限、力度、步骤和规范也往往各不相同。

3.内部评审

信托产品在经过初步筛选和必要核查之后，便开始进入审批程序环节。基于先前充分的交流讨论，信托业务团队会明确准备负责的信托计划的总体方案，编制详尽的可行性分析文档，并且着手处理该信托计划的管控措施、市场推广及后续管理等基础事务。

信托产品提交审核时，合规部门会审查其是否符合规定，随后提交合规性反馈；风险管理部门会预先判断项目可能存在的风险，接着递交风险管控看法。

一般情况下，待风控与合规部门核实无误，信托业务部门便将审核所需文书递交给项目评估委员会，这些文书涵盖项目可行性分析、信托产品构想、产品宣导计划等，但不仅限于这些内容。

信托业务部门确保申报文件的准确性与可信度，项目评审小组则侧重核对资料是否齐全以及产品潜在的风险，对项目运营风险和受托人管理风险进行深入剖析，对可能出现的运作风险、经营风险、市场风险等拟采取对策的适宜性开展研究，并给出相关建议与看法。信托业务部门根据这些意见进行修正、改进和增补。

4.文件制作与事前报告

信托机构在正式推出信托计划时，若法规要求必须申请，就应依照规定向监管单位或信托计划相关的主管部门递交材料、申请，并取得必要的批准文件。若不符合法规规定的设立标准，信托计划便不能成立。信托计划在设立之前，信托机构须向银行监管机关办理相关的备案手续。

5.账户开立与合同管理

信托资产需委托他方管理以确保其安全运作，一般而言，信托账户设有内部账户与外部账户，外部账户又可细分为交易账户和银行账户。

信托合同的管理是提供客户服务的根本，也是信托业务顺利开展的关键。信托机构需要立即将信托合同的各项内容录入系统，明确核心条款，识别客户的背景，探究客户的特性，补充客户的资料，以便为后续的客户维护工作奠定基础。

另外，信托机构还须办理抵押和质押的相关手续，以及公证事宜，再次审核关键资料，并且选聘信托实施负责人，这些都是事先必须准备好的工作。

6.产品推介与募集

信托公司以不公开手段聚集资金，在宣传信托项目时，会提供规范完备的说明文件，清楚表明信托计划的风险与回报特性，全面展示参与信托计划可能遭遇的挑战及风险承担的规则，公开专业团队的背景、培训情况与从业履历。信托产品宣传多采用直接销售途径或代为销售途径。实施异地宣传信托产品的金融机构，在宣传活动开始前，需要向注册所在地的省级银监部门以及宣传地的银监部门进行汇报。

推介活动结束后，信托机构需依据信托专项账户的款项实际到位状况东莞谢岗律师，审查款项到账记录与信托协议条款有无出入，接着处理款项对接及协议核验工作，倘若两者不一致，则要实施催索欠款和退款操作。

7.产品成立

信托计划宣传期满后，若符合信托文件规定的成立标准，信托公司须将信托资产转入资产专属账户，同时向委托人通报产品宣传及成立的相关情况，并正式公布产品成立的消息。产品成功成立之后，信托公司还须向金融监管机构提交相关文件的备案申请。

信托产品设立流程图

（二）房地产信托的操作流程

房地产信托的运作步骤通常包括：房地产商与信托机构先商议合作计划，信托机构再委派项目负责人实地考察，搜集各类基础信息，同时草拟项目可行性文件。待项目获准立项且审计合格，双方便签订信托协议。信托机构接着推广信托产品，并将资金拨付给借款方，借款方依据契约支付资金使用费，到约定时间时还需偿还全部本金。

房地产信托操作流程图

四、相关政策解读

2003年，央行121号文

2003年6月，中国人民银行公布了《关于强化房地产信贷监管的若干意见，这份文件明确指出，金融机构不能为缺少土地使用权证明、建设规划许可、工程规划许可以及施工许可（四项证明）的房地产项目提供任何贷款支持，同时要求房地产公司在向银行申请资金时，其自有资本（即所有者权益）比例必须达到开发项目总投资额的三成以上。

这份文件面向所有商业银行，文件公布之后，银行的放贷总额出现大幅度萎缩，而信托行业的业务量却急剧攀升。在那个时期，银行和信托机构合作的主要方式是：信托公司通过发行信托计划来募集资金，以此取代银行直接放款，银行则负责销售这些信托产品，并为信托贷款承担信用保证。

2005年，银监会212号文

2003年和2004年期间，房地产企业以及银行机构借助信托公司渠道开展放贷业务，意图绕开相关监管措施，中央银行出台的监管性文件未能达到预期效果，2005年时发布了《关于强化信托投资公司部分业务风险管控的警示文件》，该文件明确指出：信托公司不得向未获取“四证”的房地产项目提供信贷支持；借款的房地产开发商企业，其资质等级须达到国家住建部门核定的二级开发资格标准，其开发项目的自有资金比例应不低于35%。”

这一文件公布之后，信托贷款数额急剧减少，"股权投资附加回购"的做法随之推行开来，这属于比较基础的"明股实债"交易形式。

2006年，银监会54号文

2006年8月，发布一项加强房地产信贷管理的规定，信托机构若开展房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等形式间接放贷，需严格遵循《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》的相关条款，使用集合信托资金发放房地产贷款，并要求严格履行信息披露义务。

五十四号文件发布之后，原有的交易方式停止使用，随后主要采用三种方式，即投资股份并附带回购选择，购买股份收益权或特定资产收益权并附带回购，以及商品房预售并附带回购。

2008年，银监会265号文

2008年10月银监会公布了《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》这一文件，文件中明确指出，禁止向没有获得“四证”的房地产项目提供资金支持，同时也不允许通过投资附加回购承诺、商品方预售回购等途径变相提供房地产贷款。禁止给房地产公司提供周转资金支持，禁止通过购买房地产公司资产并承诺回购等手段间接提供周转资金支持，也不得给房地产公司提供用于支付土地购置费的贷款。

这之后，信托公司设计出“股权投资附加第三方购买”的模式。

2009年，银监会3号文

2009年1月发布了一项名为《关于调整信贷监管政策以促进经济稳定的通知》的文件，该文件对《中国银监会办公厅关于强化信托公司房地产证券业务监管若干事项的通知》中涉及房地产金融的部分进行了修订，针对满足特定监管评级标准、具备稳健经营状况且拥有较高风险管理能力的信托机构，适度降低了开发商资格及资本金比例等方面的审核门槛。

文件公布之后，规模较小的信托机构依照相关要求开展业务谢岗镇律师，而规模较大的信托公司则选择静观其变，因此三月便推出了二十五号文件。

2009年，银监会25号文

当年三月公布了《中国银监会关于支持信托公司创新发展相关事项的文件》，文件指出，信托机构不允许向没有“四证”的房地产建设项目提供资金，不过，信托机构若在过去一年监管评价为2C级（含更高）、经营状况稳定、风险管控能力强的，可以向已获得国有土地使用许可、建设用地规划许可、建设工程规划许可的房地产建设项目提供资金；申请资金的房地产企业或其控股股东的资质需达到国家建设主管部门核发的二级房地产开发资格，但若提供资金的信托机构最近一年监管评价为2C级（含更高）、经营状况稳定、风险管控能力强的则不受此限；申请资金的房地产项目资本金比例应不低于35%（经济适用房除外）。

发布二十五号文件之后，因为其中澄清了三号文件的部分内容，房地产信托的融资活动变得频繁起来。

2009年，银监会84号文

四万亿政策实施后房地产市场异常火爆，8月份银监会公布了相关通知，明确信托公司在项目融资业务中必须遵守国家固定资产投资项目资本金管理制度，要求信托公司严格执行，规定股东借款，在项目公司偿还银行或信托公司贷款前，股东承诺放弃该借款受偿权的情形除外，银行贷款等债务性资金，以及商业银行私人银行业务以外的银行个人理财资金，都不能用作项目资本金。信托不可以把债务性集合信托计划的钱用来增加项目资本金，目的是为了满足国家规定的最低项目资本金标准。这个文件从资本金方面约束了信托公司一些房地产股权融资的业务，不过并没有使融资的条件变得严格。

2010年，银监会54号文

二月份银监会公布了《关于强化信托机构不动产信托业务管理若干事项的通告，调控措施着重说明了：首先、限制分层参与信托借款的优先与劣质权益比例，信托机构若以分层方式制定不动产集合资金信托方案，其优先与劣质收益分配比例须控制在三比一以内；其次、信托资金禁止用于土地储备放款，这一规定对房产初始融资业务产生了显著冲击。同时，取消了对于银监发【2009】25号中的例外条例。

这项文件实施后，彻底禁止信托机构推出各类所谓融资新方法，信托机构在房地产领域的融资活动随之进入低迷状态。

二零一四年，银监会解除资产管理业务管制，证券公司资产管理部及私募基金机构获准参与资管中介服务，对房地产信托产业形成显著影响。此外，银监会发布九十九号文，对信托资金集合进行了约束。

2014年，银监会99号文

四月份银监会公布了《关于信托公司风险监管的指导原则》，编号为99的文件规定必须严格依照《信托公司集合资金信托计划管理办法》，以避免第三方非金融组织销售的风险扩散到信托机构；同时要彻底整治资金池，信托机构被禁止从事非标准化财富管理资金池业务。这项政策的实施导致一些信托公司原先的资金池操作方式受到了限制。

2017年，银监会6号文

四月份公布了《关于银行业风险防控工作的若干意见》，其中提出要“强化房地产行业业务规范性控制，禁止资金违法进入房地产板块，各级行政监管部门需着重审视房地产融资比例高、信贷风险易变动的银行机构，以及房地产信托业务规模增长快、比重大的信托企业”。该文件公布之后，房地产信托业务并未遭受显著冲击，其核心运作方式依然维持了原有的状态。

2018年，银信监管力度加大，银行理财行业受到规范，导致房地产信托的总规模出现下滑，同时融资费用有所增加。当年5月，“资管新规”正式实施，对资管产品的多层嵌套行为以及资金与资产期限的不匹配情况作出了约束。因此，通道业务性质的信托规模会进一步萎缩，而具备主动管理能力的地产信托则能够吸收由此产生的外部需求。

2019年，银保监会23号文

二零一九年五月十七日，银保监会公布了一份名为“巩固治乱象成果 促进合规建设”的工作指引文件，编号为银保监发〔二零一九〕二三号，简称“二三号文”。该文件针对信托机构在多项关键领域提出要求，包括落实宏观调控政策、完善公司治理、把控资产质量、规范非标资金池业务、调整同业业务以及提升经营管理水平。针对信托机构向房产业主缺少必要文件、开发商或其母公司信用不足、资金未完全到位的房地产项目直接放款，或以股份投入搭配股东贷款、股份投入搭配劣后级债权购买、应收款项、特定资产收益权等手法变相放款的行为加以约束，对信托业涉房业务操作流程进行细化，未来房地产信托监管将更为严苛。

作者简介

祁煊杰

北京市京师（郑州）谢岗律师事务所

专职谢岗律师

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