合同订立与事实上契约：事实物业服务关系如何辨析？

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合同订立与事实上契约——“事实物业服务关系”辨析

作者 / 陈现杰

最高人民法院原研究室一级巡视员

问题的提出

法院处理物业矛盾时，常遇到“实际服务”的争议问题。服务公司会声称履行了服务职责，要求业主按其标准缴费，而业主则因未签合同、收费无依据而提出异议。审理案件过程中，部分地域性法规及司法参考意见提及“已提供物业服务”与“已接收物业服务”的界定，使得判决结果似乎更易偏向服务提供商。要明确这些定义的实际意义，准确运用法规处理争议，就必须追本溯源，回归到契约关系的根本层面。

合同（契约）关系的本质与“事实上之契约关系”

契约是当代商业活动中最为核心的机制，它所体现的，是个体尊严与自信的来源，能够依照个人自由意志，与自己挑选的另一方，建立契约关系，用来形成规定双方权利义务的准则。民法典第四百六十四条规定：“合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。”契约（合同）的核心内涵，就是“自主决定”与“缔约不受干涉”。所以，合同的形成，必须以双方的“意见统一”为前提，也就是以当事人自主选择为基础的意愿表达相同。任何一方都不能把自己的想法强加给另一方，双方必须通过公平、自主的沟通达成意愿表达相同，这样才能符合合同的实质。

怎样确保各方意向达成一致？法学界提出了“提议”与“接受”原则，将其作为判断当事人意向一致即合同生效的核心准则。我国民法典合同部分总则章节“合同订立”部分，即详细阐述了提议与接受原则。民法典第四百七十一条规定：“双方确立合同关系，能够运用提议、接受形式，或者采取其他途径。”订立合同最常见的是通过要约和承诺来达成，另外还有三种不太典型的合同成立途径，分别是相互发出要约、双方同时做出表示以及意思达成一致。在特定情形下，所谓“交错承诺”既指双方当事人客观层面的意思表达相吻合，也意味着主观层面的意愿一致；所谓“同步承诺”与“交错承诺”在本质上并无区别；所谓“意思达成”同样是双方当事人达成共识，只是作出承诺的一方无需通过通知要约方的方式，例如酒店根据要约而预留房间的情况。不同类型的方法虽然有所区别，但核心内涵并无差异，都需要当事人经过独立思考后达成共识。

既然契约的根本在于双方依照自愿原则达成共识，为何民法学说中会出现“实际合同”这一说法呢？

“事实上契约”这一概念由德国民法学者豪普特教授所创，其核心内容是不通过订立合同的形式，也不依据双方当事人的意愿，仅凭实际发生的情况就能产生债务关系。也就是说，在特定情况下，实际发生的情况本身就能构成合同关系，无需遵循双方达成共识的订立合同方式。因此，所谓事实上契约，就是认为除了“双方达成共识”之外，仅凭“实际情况相符”也能成立合同关系。豪普特教授把“实际上合同”的特殊状况，分为三种不同情形，具体如下：

这种契约根据社会交往而形成，例如在私人诊所接受治疗时，由于门口台阶因长期使用而损坏导致伤者跌倒受伤，若否认这种契约关系，伤者将难以得到合同规定的损害赔偿支持。普遍观点认为，这种情况可以依靠“缔约过失”学说来处理，无需使用“事实上契约”这一概念；甚至按照“交往安全义务”原则在侵权法领域也能恰当处理。

第二种情况涉及集体层面的联系，比如合作协议、雇佣契约被取消或被判定作废的情况，假如不承认实际上的合同成立，就会造成既有商业往来因为无法复原而遇到处置难题，主流观点认为依照诚实守信原则也不难处理。在中国，所谓的实际劳动关系，往往是因为用工方不想遵守劳动法和社会保险法，故意不签订劳动合同的违法行为，双方原本有共识，只是缺少必要的形式，并不是根据实际过程形成的合同的实质认同，因此前两种情况都不成立。

第三点是指拉伦兹教授归纳的“社会典型行为”，这指的是当代大量交易形成的一种特殊状况，具体表现为对“生活中必需的公共服务”，例如供水、供电、供气、公共交通，任何人都需要支付相应费用才能使用，这种实际提供服务和实际使用的行为，替代了意思表示，形成了一种事实上的吻合，根据其社会普遍性意义，产生了与法律行为相似的法律后果，即在相关方之间建立了“事实上的合同”。比如，若未事先购票就登上了电车或公交车；又如在面向公众且收费的停车场直接驾车驶入。德国联邦最高法院曾运用事实上契约理论，裁定进入公共收费停车场但未付费的被告，与该停车场形成了事实上契约关系，由此产生了原告（停车场）要求被告支付报酬的合法权利。

日常生活的基本服务如水、电、燃气及公共交通，根据法律规定必须强制签订合同，权利义务关系按照标准化的交易条件设定，当事人没有协商变通的空间，这种情况属于法律规定的强制签约，而不是基于实际情况形成的协议。对于先乘车再购票或先停放再缴费等情况，按照交易中的通常做法就可以说明，不需要用“实际上的合同”这个概念来解释。

契约的根本在于自由意愿和自主选择，认可事实行为即可成立契约，是对契约基本属性的严重破坏，会造成非常不公平的结局。按照传统民法学的看法，主张事实契约的观点，单纯依靠行为过程确立契约关系，违背了契约的基本精神，属于自相矛盾的说法，或许会导致与当事人真实想法相悖的结果。停车场工作人员主动提供洗车东莞谢岗律师，驾车人以为不收费而欣然接受，后来停车场要求支付洗车费用，双方因此产生矛盾；还有的人强行擦拭皮鞋，然后索要十元钱的报酬；此外，国内部分物业管理公司自行定价，强迫客户购买服务。所以，“实际上合同”这一理念在起源地德国至今仍存在争议没有最终结论，依据该理念形成的少量判例，其适用范围也严格限定在向社会大众提供公共服务的“典型社会活动范围”，一般就是指供水、供电、燃气、公共交通等业务，而禁止把它当作普遍概念随意扩展和误用。连最早倡导“社会典型行为”学说的拉伦兹教授，也最终不再坚持那个学说。

我国法律未认可“事实上契约”概念

我国现行法律体系并未接纳“事实性合同”这一提法。针对民法理论中具备“社会普遍行为”属性的各种“广泛商业活动”，诸如“电力、水资源、燃气、热力供应协议”以及“公共交通服务协议”，相关法律通过规定“必须签订合同”和“固定条款”这两种强制性措施来处理合同成立时双方达成合意的事项。缘由在于，许多合同标的物属于生活必需品，因此在法律上明确规定了相关公共事业机构必须承担社会责任（ ），不能拒绝客户合理的签约要求。另有一面，众多交易在供应方法上显现出模式化倾向，目的是为了顺应方便快捷的社会需要，因此不会突出单个交易的特殊性；此类交易形成的权利与责任，一般由公司通过标准合同条件加以规定，交易金额依照定价规则执行并接受价格或市场机构的管控，购买者往往缺少协商价格的空间。

民法典第六百四十八条下文阐明：对公众提供电力的供电方，不能拒绝用电方合乎情理的签订契约请求；第六百五十四条明确：用电方须依照国家相关准则以及合同双方的约定，准时缴纳电费；第八百一十条亦指出：执行公共运输的承运方，不可拒绝旅客或托运人一般且合理的运输需求。这些条款在立法层面表现为必须签订的合同责任，以及权利义务的标准化格式，并未运用实际合同理论，也没有采用默认意愿的推定方法。这种特殊类型的停车协议，本质上也是依照公共交通等类似服务的模式，通过强制签订与标准条款来明确双方责任；而“先使用后付费”的做法，实际上是依据（停车）时长来计算费用的商业习惯。

“物业服务合同”是民法典合同编中新添的一种典型合同，它不属于那种涉及广泛社会服务供给的交易类型合同，所以民法典里没有规定必须签订这类合同，也没有规定可以使用标准化的条款。依据《物业管理条例》第三十四条，业主委员会须与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，第三十五条亦规定，物业服务企业需按物业服务合同约定提供服务，这两项规定均说明，物业服务合同的订立，必须经过业主与物业服务企业协商一致，并签订书面合同，明确双方的权利和义务。物业服务合同属于商业合同的一种，其成立完全取决于双方当事人达成共识。把专门针对具有普遍社会行为特征的“实际契约”理论套用到物业服务合同上，不仅属于概念使用不当，而且实际上也违反了我国相关法律法规的明确规定。

从理论层面来看，实际存在的协议和物业管理协议存在本质差异，前者依靠实际发生的情况就能成立，不需要通过协商订立书面文件；而后者必须按照法律规定，由双方达成共识并签署正式文本。前者专门面向广阔的公众群体供应公共产品，供应方无法自主选择合作对象，必须强制达成协议，使用方对合同条款也没有协商的余地，只能被动接受标准化的服务内容；后者则由物业服务人员针对特定的服务区域展开工作，物业服务公司与业主之间享有完全的协议自主权，不允许采用强制手段，服务条款需遵循等价交换的准则，由双方共同商议决定，物业服务公司无法单独决定收费标准。

实务上所谓“事实物业服务关系”的类型和本质

前面已经讲过，“事实物业服务关系”，是违背合同基本含义的概念误用，实际操作中，存在两种情况造成了这种概念被错误使用，

（一）因前期物业服务合同形成的所谓“事实物业服务关系”

最高法发布的《审理物业服务纠纷案件法律适用若干问题解释》（法释8号）第一条明确指出：开发商依照法律程序同物业企业缔结的前期服务协议，以及业主代表机构按照规定由业主大会选定服务公司签订的管理公约，均对全体业主产生法律效力。若业主以非协议签署方为由进行抗辩，司法审判机构将不予采纳该理由。民法典合同编第二分编“典型合同”里，添设了第二十四章“物业服务合同”，包含了之前司法解释的内容。在这类合同里，前期物业服务合同的签约方是开发商和物业服务公司，而购房业主虽然买卖合同里有关于前期物业服务的条款，但业主并不算是合同的签约人。前期物业服务工作具有必须性、持续性且不可中断的特点，在业主尚未符合法律要求选聘物业服务单位或与前期物业服务单位订立正式物业服务协议时，司法解释特别指出前期物业协议对业主产生约束作用，实际上就是承认前期物业服务单位与业主之间存在受前期物业协议约束的所谓“事实服务关系”，这主要是为了保持交易秩序而采取的一种临时措施，一旦条件成熟，仍需遵循合同自由原则由业主与物业服务单位商议订立协议，不能任由违反合同自由原则的所谓“事实服务关系”无限制地延续下去。2020年5月1日生效的《北京市物业管理条例》第十九条第三款明确指出，前期物业服务合同的期限最多为两年，这表明法律不允许非正常的“事实物业服务状态”持续存在，彰显了合同法律方面的坚定立场。关于业主大会依法选聘的物业服务企业所签订的物业服务合同，业委会是依据业主大会的授权进行签约的，这本质上是一种委托法律关系，其合同效力最终归属于全体业主，这本身就彰显了合同自由的原则，并非所谓的“事实物业服务”。

（二）因房改政策形成的所谓“事实物业服务关系”

国家机关事务管理机构、中共中央直属机关事务管理机构、财政管理机构、人力资源和社会保障管理机构、住房和城乡建设管理机构所发的《关于在北京中央及国家机关职工住宅区物业管理及供热采暖改革相关事宜的通知》（国管房改171号，简称为《物业管理与供热采暖通知》）第四条第十点条款指出：职工住宅区若未成立业主大会，业主与物业服务单位签订物业服务合同，原产权单位需提供支持。住户单独不同意签署服务协议，并不会妨碍他与服务公司之间的服务协议联系。房改房是单位售予职工的房产，单位退出后，原物业服务合同随之失效，新业主因条件限制，暂时无法组建业主大会和业委会，因而无法依法选择物业服务公司，据此相关政策文件规定，原单位需协助新业主与原物业服务公司续签合同这项要求表明，通过契约来约束服务与被服务之间的互动是法规和指导方针的核心内容，不允许出现缺乏契约支撑的所谓实际服务情形，这种情况等同于强迫交易。不过，由于契约是由服务提供方与单个业主签署，即便部分业主拒绝签署，也不会妨碍他们与服务提供方之间的契约关系。多数业主已签署合同，物业服务公司按约定履行服务，涵盖环境维护、安全保障以及公共设施设备管理等不可分割的方面，部分业主从中获利，依据多数人同意原则，集体签约的效力等同于业主大会委托业委会签约的效果，因此相关法规特别允许此类“实际服务契约关系”的存在。

这显示，物业服务主要依靠业主和物业服务公司通过书面协议来确立，通常情况下，前期物业服务协议对业主有约束力，而在房改房情况下，多数业主签订的物业服务协议对少数未签协议的业主也有约束力，这算是例外情形。这两种情况下形成的物业服务关系，都不是基于实际行为建立，而是源于已有物业服务协议对协议外相关第三方的法律效力延伸。这个说法被称作“事实物业服务合同”，不过是牵强附会的现象性表述，算不上严谨的法律术语。从严格角度讲，它带有欺骗性，容易让人偏离合同自由的基本原则。

在另外两种情况以外，民法典第九百八十四条明确指出：当物业服务期限结束，如果业主没有依照法律要求决定是否续签合同或选择其他服务提供商，而物业服务人员仍然继续履行职责，那么原先的物业服务合同将继续生效，不过服务期限将变为不确定。这种状况有时被理解为“实际物业委托关系”，不过法律清楚指出这种情况下原本的物业委托合同依然有效，只是服务期限转变为不固定，这是法律对当事人隐含意愿的判断，显然不算是所谓的“实际物业委托关系”。

民法典第九百五十条明确指出，物业服务合同结束后，先前负责管理物业的一方在完成移交给接替者之前，需要继续处理相关服务事务，并且有权获得相应的报酬，这种情况有时也被称作“事实物业服务合同”关系，但实际上，这本质上是基于诚信原则，先前服务方需要承担的合同终结后的责任，并非真正的“事实物业服务合同”关系。

总而言之，能够确定的是，我国现行法律规范中不存在“事实上契约”这一术语。在比较法学上被视为“事实上契约”的众多具有社会普遍行为模式的交易，我国立法上则运用“强制交易”以及“普通合同条款（定型化条款）”这两种法定手段加以规制。实际操作中，根据先前物业协议对业主的约束作用，以及房产调整政策下原合同对其他人的约束力，本质上都是已经生效的物业服务协议对受益相关方的效力延伸，并非民法概念里所谓的“事实性协议”。除此之外，凡是未签署正式“物业服务合同”却声称存在“事实物业合同关系”的，既缺乏法律及司法解释的支持，也超出了法律政策在现象解释层面中“事实物业服务关系”的界定范畴，违背了法律规定与合同关系的根本性质，依法不应予以认可。

怎样明白地方性法规和司法指导意见里的“事实提供了物业服务”和“事实接受了物业服务”的含义呢，这两个概念需要分别来看，前者指的是物业服务企业实际履行了服务职责，后者则表明业主或使用人确实享受了这些服务，两者共同构成了物业服务关系的有效成立，理解时要注意区分行为和结果的差异，同时也要考虑具体情境下的认定标准。

地方性法规和司法指导意见里，有“事实提供了物业服务”和“事实接受了物业服务”的写法，这些表述成了实务中当事人笼统主张“事实物业服务合同关系”的理由。

首先，《北京市物业管理办法》（北京市人民政府令第219号）第二十六条有明确条款指出：物业服务公司即便没有和业主签署正式服务协议，只要实际上已经提供了服务，并且履行了通知责任，那么公司方面就有资格向业主索取相应的报酬。这一条款被视为是支持“实际服务契约关系”的法律基础。不过根据之前的说明，法律条文以及相关法规和官方解释，并没有在前面提到的两种“实际物业管理协议”关系之外，为任何违背公平、协商一致、公正、合乎情理和诚实守信的所谓实际物业管理行为提供余地，上述《北京市物业管理条例》第二十六条的内容，只能适用于前面提到的两种“初始物业管理协议”和“房改物业管理协议”的范畴内进行说明，否则，如果进行扩大化的理解，将直接与民法典中公平、协商一致、公正、合乎情理和诚实守信的基本准则相违背而失去效力，同时也与《物业管理条例》第三十四条、三十五条的内容相违背而失去效力。也就是说，所谓的“事实物业服务合同”并非真正的合同，而是对法律规定的误解，因为根据法律、政策以及司法解释，前期物业服务合同和房改政策下多数业主签订的“一对一”物业服务合同都是有效的，只是争议的业主并非这些合同的一方当事人而已。

在司法审理过程中，显现出一种因住房政策调整而产生的情况，具体情况是按照国家机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、财政部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部联合发布的《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》（国管房改504号）文件内容，自2015年1月1日这个日期开始，原先职工工作单位统一代为向物业服务公司支付物业管理费用的做法，由于住房制度改革导致职工的住房已经转变为个人私有财产，因此改为由职工个人直接向物业服务公司支付物业管理费用。这表明职工所在机构作为原业主已经撤出，职工所在机构同物业服务公司签订的物业服务协议失效。为确保相关政策执行到位，国家机关事务管理局等五个部门再度印发《关于物业及供暖管理的若干说明》，其中明确指出“尚未组建业主委员会的职工住宅区，业主需与物业服务企业签署服务协议，原产权部门应提供必要支持”（第四十条第十款），“物业服务企业有权与业主共同商议，聘请服务评估监督机构或其他专业组织核算职工住宅区的服务成本，并依此确定费用标准，原产权部门应提供必要支持”实际操作中，一个物业管理范围内往往有不同初始产权方，各方看法相左，因此既不能组建业主大会，原产权方也无法尽责，无法帮助业主与物业服务公司签署服务协议。物业服务公司因为持续管理小区的实际情况，就提供实际服务的问题，自行决定收费标准，要求业主支付费用；业主方面，既不愿意接受这种强迫交易式的定价方式，又找不到其他服务公司替代，双方因此陷入无法沟通的困境，导致矛盾产生。这种状况，并非属于前两种既有合同所引申出的对第三方产生影响的“事实性服务关联”，而是完全缺乏合同基础，因此对于物业服务公司自行设定的价格，由于违背了协议的内在精神，依照法规不应获得认可。依据《北京市物业管理办法》（北京市人民政府令第219号）第二十六条存在歧义，故自2020年5月1日起推行的《北京市物业管理条例》已将此条款移除。

其次，北京市高级人民法院发布的《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》（京高法发389号）第24条有明确说明，如果物业管理单位和业主委员会之间没有签署书面的物业服务合同，但业主实际上接受了物业服务，那么物业管理单位就有权要求业主支付相应的服务费用。这项条款亦可充当物业公司证明服务契约关系存在并索要管理费的凭证。不过此条款的实质内容，其实与合同法第三十六条以及民法典第四百九十条第二款的表述相符，属于对契约成立缺少必要形式的一种补救性条款。

合同法第三十九条规定，法律或行政法规有明确规定，或者合同双方事先商定，必须以书面形式签订合同，如果合同双方没有采用书面形式，但其中一方已经完成了合同的主要部分，另一方也予以认可，那么这个合同就视为有效成立。民法典第四百九十条第二款有明确条款，法律或行政法规有规定，又或者是当事人之间有约定，合同需要采用书面形式来订立，但是，如果当事人没有采用书面形式，只要其中一方已经完成了合同的主要部分义务，而另一方也接受了，那么这个合同就是成立的。这两项规定大体相同，都属于完善合同成立形式要件的规定，不过民法典把合同法中“对方接受的，该合同成立”的内容调整为“对方接受时，合同成立”，这样做更明确地表达了该规定是针对合同成立形式要件以及成立时间进行完善的法律意图，在民法理论中称作“治愈”规定。合同的主要条款双方没有分歧，只是外在的方面存在不足，由于实际履行得到了认可，导致那些外在的不足之处得到了修正，因此合同有效成立。这项条款与先前住房改革情形下因持续占据物业服务企业位置而提出“实际物业服务合同关系”的差别，在于所谓“实际物业服务合同关系”仅强调事实状态构成合同，而合同法、民法典的相关条款是合同实质内容没有争议，只是形式要求存在不足，履行行为仅限于“无异议”接受的情况，以此反映契约行为意思表示相合的根本特征。不认可单凭事实经过就能成立合同关系的所谓“事实契约”说法。物业费标准的分歧属于“物业服务合同”的核心内容分歧，核心内容存有分歧，自然无法谈及形式条件的修正。

所以，针对北京高院此前阐述的内容，应依照民法典第四百九十二条第二款的要求，将其理解为具有补救性质的条款，目的是保证运用该司法建议时与民法典等更高层级的法律条文保持一致，契合合同关系的核心，也就是双方达成共识和合同自主性。所谓的“认可对方履行”，必定是在合同自主性的基础上做出的独立决定。先前因住房调整政策存在空白所致物业服务公司持续掌控服务领域，业主处于被动接受服务的状况，这显然不同于契约自由原则下的“同意对方履行”，业主在挑选物业服务公司时并无契约自由，对物业服务公司的单独定价也未反映业主的自主意愿和契约自由。

结语

“事实上契约”这一源自德国民法领域的核心观念，在我国被错误地套用在物业服务行业，这种做法存在根本性的偏差。根据民法理论的界定，“事实上契约”仅适用于“社会典型行为”，也就是像供水、供电、供气以及公共交通这类关乎日常生活的基本公共服务范畴。因为涉及民众基本生活，我国法律针对此类公共服务性质的协议，运用强制签订和固定条款模式来确保协议建立的双方意愿达成，遵循法律规定而非依据“实际流程达成协议”。物业服务协议是民法典中新加入的典型协议，根据协议章节总则的要求，需按照要约与承诺的规则实现“双方意愿一致”来订立，这并不属于“社会典型行为理论”中定义的民生保障类协议。我国法律从未承认在德国存在争议的所谓“事实合同”概念，这一观点更加不容置疑。

实际操作中，存在两种情况会造成对该概念的错误应用，首先涉及早期物业管理协议，这份协议由开发商和初始物业管理公司签署，法律要求其效力延伸至非签约的业主，这是由物业服务不可分割的特性所决定的，但由于它不符合契约的基本原则，因此法律规定其有效期最长为两年；其次存在“房改一对一物业管理协议”，由于单位产权房分配给职工后，由于各种原因未能成立业主委员会，业主无法自主选择物业管理公司，因此政策允许原产权单位协助业主与物业管理公司单独签订协议，如果少数业主拒绝签约，则他们必须遵守多数业主所签订的物业管理协议的条款。

这两种情况都不是按照事实过程成立合同，而是现有合同效力依法向合同当事人以外的受益第三人扩张。称之为“事实物业合同”，明显是概念使用错误。特别是，一些地方性法规中规定的“事实提供了物业服务”概念，在实践中被进一步扩大解释或误解为包含未签订物业服务合同的情况，从根本上违背了合同基本性质，彻底颠覆了合同定义。主要症结在于国家住房制度改革之后，许多社区由于相关政策限制，无法组建业主委员会，因而不能自主选择物业服务公司谢岗镇律师，导致早期物业或原业主指定的旧物业公司占据了服务主导权，这种状况违背了契约自由精神，可以单方面决定收费标准，而业主又因无法成立业委会自由更换物业服务公司，最终形成了服务管理方面的僵持局面。一般情况下，缺少物业服务协议，相关服务公司无法进入服务范围，也不会出现无协议的实质服务关系。这种情况，是住房制度改革时政策衔接存在脱节或空白，因而产生了这类特殊的争议。所以需要从法治建设的角度进行整体规划，从根本上处理这类争议。

应对方法，需要实施政策变动，比如让居委会承担业委会的职责，安排业主选择新物业，订立体现自主决定、契约自由精神的物业服务协议，以此彻底打破物业服务困境，保障民法典规定的自主决定、契约自由精神。针对因住房调整政策中的空白导致缺乏契约凭证的物业矛盾，唯一可行的办法是当事人平等商议并订立协议，这既是正当的，也是公平的，并且能够满足双方的需求；倘若商议陷入僵持状态，由居民委员会介入协助调解，则是化解问题的有效手段。物业管理部门常常试图利用对某些地方性法规或司法参考意见的错误解读来寻求利益，妄图让法院支持其不当诉求，所以，必须根据合同的根本属性以及相关法律条文进行明确说明，这样才能准确运用法律，依照法规公正处理争议。

构建法律上的共同理解是法学理论的关键功能。因此，对概念的挑选和运用必须小心。为了保障法律术语的精确和恰当，要防止应用“看起来合理实则不然的物业服务合同”这一说法。这种做法违反了自主决定的核心准则和契约的根本属性，从学理角度会造成体系上的矛盾，给民法理论体系带来颠覆性的损害；在现实层面会否定契约自由、公平协商的准则，对司法实践也会造成偏离公正的误导效应。所以必须从根本上纠正，停止使用“事实物业服务合同”这一提法。

来源：《人民司法》（2025年第15期）

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