解除权的行使后果不影响定金罚则的适用

合同签订后，周东阳支付米建平房屋租赁保证金5万元，米建平依商定将房屋交付周东阳。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以哀求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。周东阳如在所订之租赁期未满前退租时，及因为周东阳违背本租约有关系款而使本租提前终止时，则作周东阳毁约论，米建平可以因此没收保证金。 2008年7月19日合同履行期限届满前，米建平发现周东阳将房屋转租给邰俊伟、王运甫使用，于是向周东阳提出终止协议，并来到租赁房屋处向周东阳发出终止租赁通知一份，没收了周东阳先前缴纳的5万元保证金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。事先商定解除有以下特征：首先，事先商定解除是通过商定解除前提并在前提成就时由一方当事人行使解除权而实现的；其次，事先商定解除的合同是确认权，只有当事人实际行使解除权后方可导致合同解除。如周东阳有违背本条款之情形，米建平可以提前终止租赁而无需向周东阳作任何赔偿。根据其用途，定金分为订商定金、成商定金、解商定金、违商定金等，违商定金实际就是履商定金，即以担保合同的履行而支付的一定数额的金钱。不管哪方当事人享有解除合同的权利，主张解除合同的一方当事人必需向对方当事人提出解除合同的意思表示，才能达到解除合同的法律后果。担保法第八十九条划定，当事人可以商定一方向对方给付定金作为债务的担保。 周东阳不服一审讯决，上诉到河南省高级人民法院河南省高级人民法院经审理，以为原审讯决认定事实清晰，合用法律准确，故维持一审讯决合同解除权生效采取到达主义合同解除分为商定解除和法定解除。该保证金是就一方违约时如何处理作出的商定，具有违约金的性质，属于当事人的意思自治，应当予以尊重。由于根据合同法第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。 ” 周东阳和米建平在租赁合同中商定周东阳拿出5万元作为违商定金，保证自己在合同履行中不会进行转租等，而实际上，周东阳从一开始就违背了合同商定，将涉案房屋转租给第三人，严峻违背了合同中商定的义务，而这一违约行为也赋予了米建平有权解除合同、没收保证金。债务人履行债务后，定金应抵作价款或者收回。米建平（香港公民）与周东阳签订了一份租赁合约。这两种权利并不是互为条件，而是可以并行选择，米建平可以选择解除合同并没收定金，也可以选择不解除合同，只没收定金。无论解除权的行使有没有导致合同解除的法律后果，只要有违约行为，违约方违约责任的承担都不可避免。 周东阳诉至郑州市中级人民法院，要求米建平返还5万元保证金。五、除非事先得到业主书面同意，周东阳不得将商铺转租或分租予他人（第三人），或与（给）其他未经米建平书面同意之人士（第三方）共用（占用）。而我国合同法第九十六条划定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的划定主张解除合同的，应当通知对方。给付定金的一方不履行商定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行商定的债务的，应当双倍返还定金。双方在合同中明确商定周东阳不得将房屋转租或与他人共用，否则米建平有权提前解除合同，没收保证金。郑州市中级人民法院经审理以为：周东阳、米建平于2006年7月31日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违背中国法律、行政法规的强制性划定，为有效合同，双方均应履行。租赁单位的面积为签订本协议时米建平已距离好的现有面积。三、在租赁期内，周东阳每月首日或国务院划定的每月第一个工作日或之前向米建平预缴当月房钱，直到周东阳有拖欠之情形，则逐日按本合约商定的月房钱的0.25%另计罚金，直到周东阳向米建平缴足所欠房钱及罚金。所谓商定解除，是指当合同中商定的解除合同的前提成就时或者经当事人事后协商一致，使合同关系归于消灭的行为。最后，事先商定解除常与违约的补救与责任联系在一起，把一方当事人违背合同某一主要义务商定为解除合同的前提，一旦该前提成就，解除合同就成为一种违约补救方式。给付定金的一方不履行商定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行商定的债务的，应双倍返还定金。 解除权行使效果不影响合同定金罚则的合用定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，又称保证金。该通知的签收人为邰俊伟。 ”而在本案中米建平发现周东阳存在转租行为后，开始行使合同商定的解除权，而他行使解除权的方式是到租赁房屋处向周东阳发出终止租赁通知一份，在周东阳否认自己见到该通知，而米建平又无其他证据证实周东阳收到自己解除合同的意思表示时，周东阳、米建平之间的租赁合同并不当然解除。双方同意，如周东阳逾期五天仍未能将房钱交给米建平，则米建平可视此行为为周东阳已无能力继承履行本合同，并可将本合约提前终止，没收周东阳所交保证金并将租赁单位另租与别人并向周东阳追收欠租及罚金。可见，商定解除又包括两种情况：即事先商定解除和事后商定解除。二、甲乙双方同意租期由2006年7月31日起至2008年7月31日止，房钱自2006年8月1日起始计，每月人民币2.5万元整。四、周东阳须在签署本租约的同时交保证金人民币5万元整，该保证金不计利息。 事先商定解除，是指当事人双方在合同中商定解除合同的前提，在解除合同的前提成就时，合同关系归于消灭。合同法第一百一十五条划定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》商定一方向对方给付定金作为债权的担保。租赁合约商定：一、周东阳承租米建平所有的门牌号为郑州市苑陵街59号的一楼商铺（以下简称租赁单位）。 因为我国法律并未采取当然解除主义，因此当解除的前提具备时，合同并不必定解除，欲使它解除，一般还需要解除行为。
。本案中周东阳将房屋转租给邰俊伟，邰俊伟作为房屋实际用户，其出庭作证说明了周东阳转租房屋及米建平提出终止履行协议的事实，其证言真实可托，因周东阳违约在先且双方就何种情形没收保证金有明确商定，故应当按照双方商定处理，周东阳要求退还保证金的哀求与事实不符不予支持。