深圳商品房现售试点：预售许可制度

东莞谢岗律师获悉

已有22年历史的商品房预售许可制度正在迎来新的变化。

4月26日，深圳土地房地产交易中心挂牌商住用地，该地块被确定为深圳市商品房销售试点。这意味着在这块土地上建造的住宅、商业地产或其他建筑物不能提前预售，而必须在竣工并取得房产权证后作为“现房”出售。

无独有偶，深圳也是最早接触预售制度的城市。深圳之所以选择在此时进行现房预售，很大程度上可能是为了规范楼市。

从全国范围来看，深圳的试点也更具“先锋”性质。深圳作为最早实行住宅市场化的城市，其房地产相关制度的探索具有借鉴意义。

当国内房地产市场逐渐饱和、成熟时，降低门槛、促进房地产发展的预售制度是否也可以在不同城市进行调整？

商品房现售“胎动”

目前已售试点商品房地块位于深圳市龙华新区民政办公室。占地面积3.57万平方米，建筑面积14.6万平方米。使用期限为70年谢岗镇律师，将通过招标方式出售。

该地块也是龙华新区今年推出的首个住宅用地，备受关注。近两年，龙华新区房价持续飙升。

第一财经记者发现，这是深圳首次试行商品房就地销售。此前，深圳与全国其他地方一样，实行商品房预售许可制度。

商品房预售是指房地产开发企业将在建房屋提前出售给购房者，购房者提前支付定金或房款，这在很大程度上降低了房地产开发的门槛。该制度最早出现于香港，并于20世纪80年代末引入深圳。从此，它在大陆遍地开花。

1994年，中国内地颁布《城市房地产管理法》，正式建立预售许可制度。目前，各大城市商品房预售率普遍在80%以上。

最早接触预售制度的深圳，为何在此时进行商品房即售试点？

第一财经记者4月27日就上述问题致函深圳市规划国土资源委员会，但截至发稿尚未收到回复。

深圳市综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任宋丁表示，这是深圳进一步规范楼市的举措。 “目前深圳楼市供需失衡，土地供应量极低。采取现货销售制度可以提高门槛，将资金实力不足的中小开发商拒之门外，遏制抢地热潮。” ，抑制地价过快上涨。”

目前，深圳新增建设用地所剩无几。根据《深圳市土地利用总体规划（2006-2020年）》，到2020年，深圳市建设用地总规模控制在976平方公里以内。现在，这个数字已达到约940平方公里。近年来，深圳通过“招拍挂”公开出让的住宅用地数量大幅下降。 2013年，住宅用地流转仅有3起，2014年仅有1起。

与此同时，深圳的购房需求极为旺盛。在这个70%人口是外国人的城市，住房拥有率只有30%。

过去一年，深圳房价暴涨引发全国关注，整体涨幅超过60%，部分地区、楼盘房价涨幅超过100%。而每一次的发生都会加剧房价的上涨。

以龙华新区为例。 2013年，中海地产以38.2亿元的价格购买了该地区的住宅用地。楼面价14600元/平方米，溢价率91%。成为当时深圳住宅楼总价和单价的双倍。 “”。此后带动龙华新区新房价格突破4万元/平方米。

到2014年，龙光地产拿下龙华新区白石龙地块，总价46.8亿元，楼面价超过2.5万元/平方米。保费率为83.35%。此后，该地区新房价格已突破6万元/平方米。 。

该试点项目目前在售的地块地理位置优越，吸引了众多开发商的关注。深圳选择将其作为当期销售试点，或将在一定程度上保证地价的稳步上涨。

开发商资金实力面临大考验

对于开发商来说，现行的销售体系将极大地考验他们的资金实力。

最初，商品房预售许可制度的建立是为了降低开发商的资金门槛，促进房地产开发和销售。过去，我国城镇住房总量不足，商品房供大于求。加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制度加快了整个建设资金的周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。

受益于预售制度，开发商只需要很少的自有资金。通过占用购房者的资金，实现了“两手空空”的经营模式，而承担资金利息的却是购房者。

国家统计局数据显示，2015年，房地产开发企业到位资金1亿元，比上年增长2.6%。其中，国内贷款20214亿元，下降4.8%；利用外资297亿元，下降53.6%；自筹资金49038亿元，下降2.7%；其他资金55655亿元，增长12.0%。其他资金中，存款及垫款32.52亿元谢岗镇律师，增长7.5%；个人住房贷款余额16.662亿元，增长21.9%。定金、预付款、个人抵押贷款均来自购房者预付资金，占到位资金总额的39.3%。自有资金和国内贷款分别占39.2%和16.1%。

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